自説

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不動産業界の不合理な慣行

社会人なら、賃貸住宅を借りたことがある人も多いだろう。賃貸借契約で、「契約期間は2年間で、2年を超えて入居を続ける場合は、1カ月分の更新料が別途必要」との内容の契約を締結するのが普通である。この更新料が消費者契約法に反するとの訴訟が提起され、1審で原告主張のとおり家主に更新料の返還を命じる判決が下された。
朝日新聞社説

更新料は不動産業界で長年行われてきた慣行であり、慣習法の概念を適用すれば、この契約は有効と考えられる。にもかかわらず、消費者契約法によって慣行を否定したのがこの判決の特徴である。これについて、私見を述べておきたい。

そもそもなぜ更新料なるものが存在するのか。建前ではいろいろな法理があるらしいが、賃貸人側の本音では、
「家賃を上げると入居者が集まらないから、家賃を下げる。しかしそれでは利益が出ない、もしくは業務が回らないから、更新料という形で家賃を補てんする。契約時は、入居希望者は2年後のことまで考えていないから、契約を締結するのに支障がなく、取りやすい」
たしかに、朝日新聞社説の主張するとおり不合理な慣行、というか不当な慣習と言えなくもない。不合理な慣行を改めるべきとの主張は一理あろう。
しかしながら、今まで習慣として根付いているのも事実である。それを過去に締結された契約まで一律不法としてすべて無効にするのは得策ではない。
それでは、どのように決着するのが望ましいか。私は最高裁が、原告の主張を退け、契約の有効性を認めた上で、判決理由の中で「今回は慣行ということで認めたが、この判決以後、更新料を取る契約を締結するのは無効と解すべき」との判断を明示しておくのが最良のやり方だと思う。こうすれば、今まで締結した契約を無効とすることなく、不動産業界に残る不合理な慣行を是正できるのではないか。

なお、更新料とともに私が不合理と思う慣行に、「管理費・共益費」がある。これなんかも、家賃に統合するべきではないか?よく賃貸人は、家賃65,000円で募集を出すと集まりにくいので、お得感を出すために家賃59,000円、管理費6,000円などと家賃を分離し、家賃が6万円を切ってますよ、という形で募集するが、これなんかも下手したら誇大広告だろう。いずれにせよ、不動産業界にはびこる不合理な慣行は、今まで締結した契約を有効としたうえで、今後の契約については、行政指導、司法判断、その他業界外からのなんらかの圧力によって、少しずつ改めさせるべきと考える。
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